Алгоритм действий по выбору земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС): что и как нужно проверить?
Покупка земли для строительства частного дома — это не только поиск места с красивой природой и удобным расположением. Прежде чем принимать решение, нужно тщательно проверить участок: это поможет минимизировать риски, способные осложнить или даже сделать невозможным возведение жилья. На что следует обратить внимание:
- Вид разрешенного использования
Использование земли строго регламентируется её категорией и ВРИ. Разберём, какие виды разрешённого использования позволяют построить жилой дом.
Если участок расположен в границах населенного пункта, строительство допустимо на землях со следующими видами разрешенного использования:
– «для индивидуального жилищного строительства»;
– «ведение садоводства»;
– «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)».
Если участок находится за пределами населенного пункта и относится к землям сельскохозяйственного назначения, строительство жилого дома возможно только на земельных участках с видом разрешенного использования «ведение садоводства» и приравненным к нему видам разрешенного использования «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного хозяйства» и «для дачного строительства».
Важно, чтобы данные виды использования были установлены в отношении участка до 1 января 2019 года. Если ВРИ был изменен после этой даты, использование такого участка для строительства жилого дома невозможно.
На сельскохозяйственных землях с видами разрешенного использования «садоводство» и «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках» возведение жилого дома не допускается.
- Ограничения и обременения
При выборе участка недостаточно проверить, нет ли на нём ареста, залога или сервитута. Важно убедиться, что земля не попадает в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Нахождение в такой зоне может:
– серьёзно ограничить строительство;
– полностью запретить возведение объектов;
– привести к отказу в выдаче разрешения на строительство;
– стать основанием для сноса уже построенного дома.
Где получить сведения об обременениях и ограничениях:
– Выписка из ЕГРН — заказывается через МФЦ, сайт Росреестра или портал «Госуслуги».
– Публичная кадастровая карта — позволяет визуально оценить наличие ограничений.
– Сервис «Градостроительная проработка онлайн» на платформе «Национальная система пространственных данных» — даёт детализированную информацию.
– Градостроительный план участка — выдаётся бесплатно в органе местного самоуправления. В нём отражаются:
1.ВРИ участка;
- территориальная зона и её градостроительный регламент;
- предельный процент застройки участка;
- отступы от границ участка до места возможного строительства;
- границы красных линий;
- ЗОУИТ.
Покупателю стоит запросить градостроительный план у продавца — это поможет заранее оценить все ограничения.
- Границы участка и межевание
Участок без границ — это участок, в отношении которого не проводилась процедура межевания. В подобных случаях в выписке из ЕГРН указывается, что «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». На Публичной кадастровой карте в окне описания объекта стоит отметка «без координат границ» или «площадь указана как декларированная».
С 1 марта 2025 года регистрация таких участков запрещена, то есть без межевания продать или совершить иную сделку по их отчуждению невозможно. Кроме того, отсутствие точных границ влечет определенные риски: споры с соседями, неверное начисление налогов, невозможность узаконить постройки.
- Документы на землю
Перед совершением сделки важно убедиться в подлинности предоставляемых документов и в том, что право собственности продавца зарегистрировано в Росреестре.
Выбор земельного участка — серьёзный шаг, требующий внимательности и тщательной проверки. Грамотная оценка ВРИ, обременений, границ и документов позволит избежать юридических проблем и финансовых потерь.
Об Управлении Росреестра по Еврейской автономной области
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.
Руководителем Управления Росреестра по Еврейской автономной области является Зуева Светлана Евгеньевна.
https://rosreestr.gov.ru
Наша страница в социальных сетях: Управление Росреестра по Еврейской АО https://vk.com/public211690935 ,
https://ok.ru/profile/589219754402 Контакты для СМИ
Отдел организации, мониторинга и контроля, правового обеспечения,
защиты государственной тайны и мобилизационной подготовки,
государственной службы и кадров, контроля и надзора в сфере саморегулируемых организаций
тел.: 8(42622)21773 электронная почта: 79_upr@rosreestr.ru
679016, г. Биробиджан, пр. 60-летия СССР, 26